Ci sono casi in cui è possibile vendere la casa prima che vada all’asta, dopo un pignoramento: ecco in che modo la legge tutela il debitore.
Sono tantissimi in Italia i casi di pignoramenti di immobili a causa del mancato pagamento di un debito. In linea di massima, si può anche pignorare la prima casa. Questo significa che se il debito è di natura privata, la banca, la finanziaria, la controparte processuale o il creditore in generale possono senza troppi ostacoli prendersi la prima casa del debitore, mandandola poi all’asta. Secondo le norme attuali, non è previsto un limite minimo di debito a partire da cui è possibile il pignoramento immobiliare.
Il debitore che non può difendersi dal rischio del pignoramento può però provare a evitare che la cessione della casa avvenga tramite asta. Come? Per esempio, provando a ottenere un allungamento dei tempi della procedura esecutiva. Poi, può anche provare a vendere la casa per soddisfare il debito residuo che ha nei confronti del creditore.
A livello formale, la legge prevede infatti dei casi in cui il debitore può appunto vendere la casa oggetto di pignoramento prima che vada all’asta. Tale soluzione, di certo conveniente per il debitore, può concretizzarsi se per esempio c’è un accordo con il creditore. In pratica, l’ordinamento attuale non vieta al pignorato di vendere l’immobile qualora trovi un accordo con il creditore e lo formalizzi dinanzi al notaio.
Accordi del genere, di norma, prevedono che il ricavato della vendita vada tutto o in larga parte al creditore (giustamente, per soddisfare il suo diritto di credito). Ovviamente, questa procedura va per forza di cose avviata prima che vengano presentate delle offerte o che il giudice assegni l’immobile a qualcuno.
I casi in cui il debitore può vendere la casa dopo il pignoramento e prima dell’asta
L’altra strada coinvolge l’autorizzazione diretta del giudice. Ed è questa la vera novità. Si tratta infatti di una nuova procedura prevista dalla legge, un iter che permette al debitore di vendere privatamente l’immobile con l’autorizzazione del giudice (il nuovo art. 568 bis del Codice di Procedura Civile).
In giurisprudenza si parla di “vendita diretta”, una fattispecie che può essere richiesta dal debitore con l’esplicito fine di disporre la cessione diretta del bene sottoposto a pignoramento.
Il prezzo di vendita non deve essere inferiore al valore che compare nella relazione di stima elaborata dall’esperto nominato dal giudice, e il debitore deve provare a concludere la vendita il prima possibile. Il tribunale stabilisce appunto un termine massimo che può variare (tre mesi, sei mesi, un anno). Dopodiché, in caso di mancata vendita, la casa finisce all’asta.
Non è tutto: è possibile anche chiedere una proroga dell’asta. Se la casa è già pignorata ed è già stata messa all’asta, il debitore può anche chiedere la chiusura della procedura. Ciò è possibile la base d’asta scende così tanto da non consentire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori. Dovrà poi essere il giudice ad accettare o no la proroga.
