Hai ristrutturato casa con il Superbonus? Buone notizie: puoi vendere prima dei 10 anni senza incorrere nella tassazione delle plusvalenze.
L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 156/2024 del 16 luglio, ha chiarito importanti dettagli sul contratto di vendita con riserva di proprietà per immobili ristrutturati grazie al bonus 110%. Immaginate questo scenario: nel 2021, un contribuente riceve il 50% di due unità immobiliari in donazione, mentre l’altro 50% viene donato al fratello. Insieme, i fratelli ristrutturano gli immobili usando il superbonus 110, concludendo i lavori a dicembre 2023. Ora, uno dei fratelli vuole acquistare la quota dell’altro, ma lo fa stipulando un contratto di compravendita con riserva di proprietà.
In pratica, il prezzo sarà pagato in 120 rate mensili, con la proprietà che passerà di mano solo al pagamento dell’ultima rata, nel 2034. Il quesito posto all’Agenzia delle Entrate era chiaro: quale data rilevare per determinare la plusvalenza ai fini dell’art. 67 del T.U.I.R., comma 1, lettera b-bis? La risposta dell’Agenzia ha fatto luce su come tassare le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili ristrutturati con il superbonus, specificando che il periodo di 10 anni si calcola dal termine dei lavori alla data dell’ultimo pagamento.
Secondo la Legge di Bilancio 2024, c’è un’imposta sostitutiva del 26% sulle plusvalenze per vendite di immobili ristrutturati con il superbonus, se avvengono entro 10 anni dal termine dei lavori. Sono previste eccezioni, ad esempio per gli immobili acquisiti per successione o usati come abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni precedenti la vendita.
Tutti i dettagli su come calcolare questa imposta sono nella circolare n. 13/2024 dell’Agenzia delle Entrate. Nel caso specifico della vendita con riserva di proprietà, l’Agenzia ha chiarito che la plusvalenza imponibile si considera al momento del trasferimento della proprietà, cioè al pagamento dell’ultima rata.
Questo tipo di contratto, regolato dall’art. 1523 del c.c., prevede che il compratore acquisisca la proprietà solo al pagamento completo del prezzo, anche se si assume i rischi dal momento della consegna.
Così, per il nostro contribuente e suo fratello, gli interventi del superbonus terminati nel 2023 e la vendita con pagamento dilazionato fino al 2034 significano che la tassazione sulla plusvalenza non si applicherà, poiché l’ultima rata sarà versata oltre i 10 anni dalla conclusione dei lavori.
In conclusione, chi vende una casa ristrutturata con il superbonus paga un’imposta del 26% sulla plusvalenza solo se la vendita avviene entro 10 anni dalla fine dei lavori. Tuttavia, un contratto di vendita con riserva di proprietà permette di evitare questa tassazione, a patto che non sia solo un accordo di pagamento a rate.