Una sentenza della Cassazione fa sperare tanti condomini di poter ottenere un rimborso delle spese pagate. Qual è la condizione?
Vivere in un condominio ha pro e contro. Tra gli svantaggi le spese fisse mensili e la possibilità che errori facciano pagare più del previsto. Non è semplice gestire la presenza di un numero alto di proprietari di casa e nemmeno controllare che tutti rispettino le regole e comunichino eventuali modifiche che incidono sull’assetto generale.
Le spese condominiali sono una tematica complessa perché da un lato vengono ripartite tra condomini e dunque rappresentano un vantaggio, dall’altro sono fisse e in alcuni casi molto alte, più alte di quanto realmente previsto. Il calcolo e la ripartizione, infatti, potrebbero essere sbagliati a causa della complessità del conteggio.
Bisogna tener conto dei millesimi di proprietà, dei millesimi scale o ascensore e dei criteri d’uso che si individuano caso per caso. Poi ci sono le norme derogabili, sostituibili previo accordo tra i condomini a rendere il calcolo ancora più difficile. La Cassazione ha sciolto un recente dubbio relativo ad una rettifica di quote millesimali a distanza di anni da un intervento effettuato in autonomia da parte di un proprietario. L’ordinanza di riferimento è la numero 23739 del 4 settembre 2024.
La Cassazione ha stabilito che il condominio si può ritenere danneggiato a causa di una errata tabella millesimale. Di conseguenza, dopo la correzione della stessa i condomini avrebbero diritto al rimborso della differenza tra quanto corrisposto e quanto avrebbe dovuto pagare. Chi ha alterato i millesimali senza comunicarlo ha ottenuto un risparmio per arricchimento senza causa e dovrà restituire la somma agli altri condomini.
Questi sono legittimati ad agire per ricevere l’indennizzo ai sensi dell’articolo 2041 del Codice Civile in assenza di giustificazione inerente alle somme altresì destinate a far fronte alle esigenze di tutto il condominio. L’eventuale modifica delle tabelle millesimali, infatti, può essere apportata solo con l’assenso di tutti i condomini. In due casi la modifica si può accettare in assemblea condominiale sempre in presenza dell’assenso della maggioranza.
Se il calcolo dei millesimi è causato da un errore e se, dopo sopraelevazioni, aumenti della superficie o incremento/riduzione del numero di unità immobiliari, si altera più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche se di un solo condomino. La Giurisprudenza in tema di tabelle millesimali aggiunge, poi, che se modificate giudizialmente gli eventuali errori potranno essere corretti tramite impugnazione della sentenza.