Comprare una casa a prezzi stracciati con l’accollo liberatorio, il trucco (legale) che le banche non dicono

L’accollo del mutuo è una procedura poco nota in cui un nuovo intestatario subentra con un mutuo già avviato.

In questa tipologia di procedimento l’acquirente si assume la responsabilità di rimborsare la banca creditrice delle restanti rate del finanziamento necessarie per la vendita dell’immobile. Con lo stesso principio egli adempie a tutte le condizioni previste dal contratto stipulato dal precedente intestatario.

Cerchiamo di capirne e di più e di scoprire quali sono le tipologie di accollo e in quali casi più essere conveniente seguire un procedimento di questo genere.

Tipologie di accollo del mutuo

Il contratto in caso di accollo del mutuo diventa valido, come avviene per la vendita di un qualsiasi immobile,  dopo il rogito e solitamente, l’acquirente, o accollante, paga una parte del prezzo pattuito al venditore della casa ed estingue l’ipoteca direttamente con la banca creditrice. L’accollo del mutuo si distingue in due tipologie:

• accollo cumulativo: l’accollato rimane vincolato all’accollante: se subentrano delle circostanze per cui quest’ultimo non è più in grado di pagare il debito restante alla banca, allora il mutuo ricadrà nuovamente sul venditore. La banca ricorre a questo tipo di accordo quando l’acquirente dell’immobile non possiede i requisiti necessari o sufficienti garanzie di pagamento;
• accollo liberatorio: è la modalità secondo cui l’accollato è libero da qualsiasi obbligo nei confronti della banca ed il debito dovrà essere estinto unicamente dall’accollante. La liberatoria deve essere espressamente dichiarata nel contratto, altrimenti risulterà nulla.

Accollo del mutuo: i vantaggi

L’accollo del mutuo costituisce una soluzione vantaggiosa per entrambe le parti, in quanto consente al nuovo debitore di:

• risparmiare sulle spese per accendere un nuovo mutuo, in questo caso non saranno necessarie perizie, istruttorie, spese notarili o altro e l’accollato, d’altra parte, non dovrà sostenere i costi di cancellazione dell’ipoteca e di estinzione anticipata. Invece, nel caso in cui l’accollato sia una società, come ad esempio quella costruttrice, l’acquirente dovrà rimborsare solo fino all’80% del debito residuo e non il 100%.
• la banca rimane creditrice, l’istituto di credito non è tenuto ad effettuare controlli e verifiche varie perchè si pone l’attenzione solo sull’estinzione puntuale del debito.
• l’accollato non sarà più costretto a pagare un debito che non è più in grado di fronteggiare.

E’ inoltre importante porre attenzioni su possibili truffe o frodi:

• verificare che l’accollato sia in regola con i pagamenti, in caso contrario l’accollante si farà carico anche della posizione di cattivo pagatore. E’ sempre bene informarsi prima sulla tipologia di contratto, sugli oneri e sulle possibili spese che la banca potrebbe richiedere in caso di subentro di un nuovo debitore, sui tassi d’interesse e sulle commissioni.

• l’accollato, mettendo in vendita l’immobile su cui pesa un mutuo ipotecario e firmando un contratto di accollo liberatorio deve prestare attenzione alla liberatoria. In questo modo, eviterà di trovarsi vincolato con l’acquirente per tutta la durata del finanziamento e dover fronteggiare eventuali inadempimenti da parte dello stesso.

L’accollo del mutuo può rivelarsi una condizione vantaggiosa per entrambe le parti, occorre però prestare massima attenzione in maniera preventiva alla tipologia del contratto.